523.03亿元的总成交价，令上海徐汇区出生了宇宙总价地王。

　　近日，终末一宗地块的告成成交，记号着上海徐汇东安新村旧改神色3宗地块（即新晋宇宙总价地王）一经以公约出让的格式一皆收入上海地产集团（下称“上海地产”）“锦囊”之中。

　　开放这一“锦囊”，会战栗地发现，本年抑遏当今，上海地产已斥资804.8亿元（全口径）以公约出让格式拿下13宗地块，是上海果然的“最地面主”。

　　行为上海潜藏的“田主”，上海地产集团有何来历？其运营模式是若何的？盈利情景又如何？

　　上海“存量田主”

　　位于上海徐汇区中枢肠段的东安新村始建于二十世纪五六十年代，2024岁首，东安片区旧城区改建神色运转，这是上海史上最大单地块一次性征收神色，总出让面积为15.93万平时米，总建筑面积达60.04万平时米，其中住宅建筑面积为41.83万平时米。

　　而到了2025岁首，征收完成的东安新村一经完成拆平劳动，成为净地状态，插足地皮出让阶段。

　　本年3月26日-5月31日，东安新村旧改神色规画的3宗涉宅地块——徐汇区C030301单位127b-23地块、徐汇区C030301单位127b-24地块、徐汇区C030301单位125-31地块陆续成交，成交价分手为83.5亿元、98.18亿元、341.35亿元，均由上海地产集团和徐汇国资委联合公司取得，累计成交价达523.03亿元，3宗地块对应的平均楼面价为12.6万元/平时米、12.41万元/平时米和7.5万元/平时米。

　　之是以这样“贵”，是因为东安新村位于“寸土寸金”的徐汇内环，紧邻地铁东安路站，又和西岸金融城交界，是极为稀缺的地段，其不远方等于绿城于客岁8月摘得的上海单价地王，楼面价高达13.1万元/平时米，于2025年5月11日首开，神色名为绿城潮鸣东方，均价19.5万元/平时米，今日售罄。

　　那么，上海地产为何好像通过公约出让的格式得到这样稀缺且奋发的地块？这得从上海地产的出生提及。

　　据企业官网涌现，上海地产配置于2002年，是经上海市东谈主民政府批准配置的国有独资企业集团公司，注册成本300亿元；抑遏2023年底，集团金钱总和超4200亿元，共有各级次控股企业近300家、参股企业100余家。

　　行为国有功能性企业集团，上海地产接力于打形成为上海最伏击的城市更新平台，业务包括区域更新、“两旧一村”改良、生态环境修复、保险房及租出住房修复运营贬责、美艳乡村修复、黄浦江船埠岸线投资修复运营贬责等。

　　公开远程还涌现，上海地产参与了近3年上海全市六成以上旧改，包括浦东三林楔形绿地神色、顾村神色等等，故也被业内称为上海存量“田主”。

　　田主的“交易经”

　　新京报贝壳财经记者统计，本年以来，上海地产已斥资804.8亿元（全口径），通过公约出让格式拿下13宗地块，主要位于徐汇区、黄浦区、杨浦区等中枢区位。

　　2025年上海地产公约拿地情况

　　梳理其业务模式不错发现，在旧城改良业务方面，上海地产集团多是和区政府联袂，深度参与前期的拆迁安置劳动，当地块变为净地后，上海地产集团再通过协作拿地以公约出让的格式赢得该地块。以东安新村为例，上海地产集团深度参与其旧改前期劳动，最终，这3宗地块一皆由上海地产集团和徐汇国资委联合公司竞得。

　　上海易居接头院副院长严跃进示意：“以徐汇东安新村旧改选团地块来看，这3宗地块总量大，又触及城市更新，资金需求量也大，这种高门槛、高风险、高要求的地块，具有实力操盘的房企就未几，最终也会指向央国企；而上海地产集团是站在上海市级层面的，承担着上海城市更新的功能和职责，由市级国企和区级政府协作斥地，更为稳当。”

　　在公约拿下这些黄金地块后，上海地产集团可摄取“独吞”，也不错引入斥地商进行协作斥地。关联词，连年来，出于地块太大需要协作斥地，或是回笼资金的需求，上海地产集团拿地后频繁会有摄取性地通过上海探究产权交游所公开挂牌出售部分地块，而这些地块足以让路发商“两眼放光”。

　　业内将这种布置称之为“公约出让+产权转让+探究斥地”模式——先以公约出让拿下地块，再通过上海联交所引入央企、国企或头部房企共同斥地。

　　举例，客岁2月，上海地产旗下公司杨浦城市更新修复，以37.58亿元摘得定海社区风貌旧改地块，一个月后就在上海探究产权交游所挂牌转让，最终被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外滩源著神色；客岁8月，招商蛇口探究体从上海地产集团手中拿下徐汇新长桥旧改神色一幅地块，总价近16.99亿元，即海上·清和玺，其已于客岁11月入市。这两个神色套均总价均跨越1000万元。

　　对此，上海华夏地产资深分析师卢文曦称：“上海地产在许多旧改神色中承担地皮一级斥地的任务，这些地块不时需要承担城市更新、城市配套以及保险房修复等，需要国企来进行主导。而在上海地产公约拿地后，不错把柄不轸恤况或条目进行拆分或者单宗地块的出让，引入协作斥地商，从而回笼资金。”

　　严跃进示意：“上海地产集团公约拿地再将部分地块进行产权转让，这样不错把柄商场情况和意向协作企业情况，通过探究斥地模式，引入更优的斥地企业，从而镌汰风险，竣事共赢。”

　　而在上海地产集团拿下东安新村组团地块后，由于地块体量大，也有商场算计，以前其也会引进实力斥地商进行探究斥地。

　　来自“账本”端的压力

　　尽管上海地产集团背靠上海市国资委，身负“存量田主”的名号，但其相似靠近营收下滑及欠债高企的压力。

　　据财报深远，2024年度，上海地产营业收入317.55亿元，同比下滑15%；包摄母公司净利润10亿元，同比下滑44%；总欠债2741亿元，同比微增。

　　同期，上海地产旗下的上市房企中华企业股份有限公司在客岁还录得了吃亏。据其年报涌现，2024年，公司竣事营业收入69.59亿元，同比减少47.23%；包摄于上市公司激动的净利润为-3.17亿元，同比减少157.06%。

　　对此，卢文曦也示意：“行为上海国企，上海地产集团还需要承担功能性的任务，除了城市更新外，还有保险房、公租房等等，不是一家靠盈利驱动的饱和商场化的企业。关联词，面对事迹下滑的地点，其也需要加强成本管控、进步斥地、运营智商等。”

　　（著述开端：新京报）

职守裁剪：石秀珍 SF183